L'augmentation du loyer est un sujet sensible, d'autant plus lorsqu'on aborde la question du DPE (Diagnostic de Performance Energétique).

Les règles générales d'augmentation de loyer

L'augmentation du loyer est encadrée par la loi de 1989. Cette loi définit les conditions d'application et les clauses relatives à l'augmentation du loyer. Le loyer de référence, qui est un loyer théorique calculé par l'État, joue un rôle important dans l'augmentation possible. La durée du bail influe également sur la fréquence d'augmentation, une augmentation annuelle étant généralement possible.

L'indice de référence des loyers (IRL)

  • L'IRL est un indice qui mesure l'évolution des prix à la consommation. Il est utilisé pour calculer l'augmentation du loyer.
  • L'IRL est mis à jour tous les trimestres par l'INSEE.
  • L'augmentation du loyer est plafonnée à l'IRL. Par exemple, en 2023, l'IRL a connu une hausse de 3,6%, ce qui a limité l'augmentation possible des loyers.

La clause de renégociation

En dehors de l'IRL, la clause de renégociation permet de renégocier le loyer en accord avec le locataire. Cette clause doit être mentionnée dans le bail. Par exemple, elle peut être utilisée pour ajuster le loyer en cas de travaux d'amélioration importants ou de changements significatifs du marché immobilier local.

Le DPE et son impact sur l'augmentation des loyers

Le DPE est un document obligatoire qui renseigne sur la performance énergétique d'un logement. Il est effectué par un professionnel certifié et doit être remis au locataire lors de l'entrée dans les lieux. Il est valable 10 ans.

Les classes énergétiques

Le DPE classe les logements en différentes catégories, de A (plus performant) à G (moins performant), en fonction de leur consommation énergétique. Plus un logement est classé dans une classe énergétique basse, plus il consomme d'énergie et plus son impact environnemental est important.

Loyers majorés et DPE

La loi Climat et Résilience a introduit de nouvelles règles concernant l'augmentation du loyer en fonction des classes énergétiques du DPE. Ces règles visent à inciter les propriétaires à réaliser des travaux d'amélioration énergétique et à réduire la consommation énergétique des logements.

  • Pour les logements classés F ou G, l'augmentation du loyer est limitée à 15% du loyer de référence.
  • Pour les logements classés E, l'augmentation du loyer est limitée à 10% du loyer de référence.
  • Pour les logements classés A, B, C ou D, l'augmentation du loyer n'est pas limitée.

Ainsi, si un logement est classé F ou G, le propriétaire ne pourra pas augmenter son loyer de plus de 15% du loyer de référence, même si l'IRL est plus élevé. Il est important de noter que cette limitation ne s'applique pas aux logements classés A, B, C ou D.

Exceptions

Certaines situations font exception à l'augmentation du loyer en fonction du DPE. Par exemple, si le logement est déjà soumis à des aides financières pour l'amélioration énergétique, l'augmentation du loyer peut être limitée. De même, si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration énergétique qui font passer le logement d'une classe énergétique à une classe supérieure, il peut justifier une augmentation du loyer en fonction du DPE mis à jour.

Cas concrets d'augmentation de loyer sans DPE

Absence de DPE

Si un DPE n'a pas été effectué, il est possible d'augmenter le loyer en fonction de l'IRL. Cependant, le propriétaire doit fournir au locataire une attestation certifiant l'absence de DPE. Cette attestation doit préciser les raisons de l'absence de DPE et indiquer si une demande de réalisation du DPE est en cours.

DPE non conforme

En cas de DPE non conforme aux exigences légales, le propriétaire ne peut pas justifier une augmentation du loyer. Il est cependant possible de demander une augmentation du loyer si des travaux d'amélioration énergétique sont réalisés et que le DPE est mis à jour.

Amélioration énergétique

Si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration énergétique qui font passer le logement d'une classe énergétique à une classe supérieure, il peut justifier une augmentation du loyer en fonction du DPE mis à jour. Prenons l'exemple d'un logement classé G qui passe à la classe D après des travaux d'isolation. L'augmentation du loyer peut être justifiée par la meilleure performance énergétique du logement.

Changement de locataire

Lors d'un changement de locataire, il est possible d'augmenter le loyer en fonction de l'IRL. Si un DPE a été réalisé récemment, il peut être utilisé pour justifier une augmentation du loyer en fonction des classes énergétiques. Par exemple, si le DPE est récent et que le logement est classé D, le propriétaire peut augmenter le loyer en fonction de l'IRL, sans limitation liée au DPE.

Droit du locataire et du propriétaire

Droits du locataire

  • Le locataire a le droit de recevoir un DPE à jour lors de l'entrée dans les lieux. Il peut demander au propriétaire de lui fournir une copie du DPE si celui-ci n'a pas été remis lors de la signature du bail.
  • Le locataire peut contester une augmentation du loyer injustifiée, notamment si le DPE n'est pas conforme ou s'il n'a pas été remis. Il peut se renseigner auprès de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) pour connaître les démarches à suivre.

Obligations du propriétaire

  • Le propriétaire doit fournir un DPE à jour au locataire. Il doit également l'informer de toute modification du DPE, notamment après la réalisation de travaux d'amélioration énergétique.
  • Le propriétaire doit justifier toute augmentation du loyer et respecter les règles en vigueur concernant l'IRL et le DPE.
  • Si le propriétaire souhaite augmenter le loyer en raison de travaux d'amélioration énergétique, il doit en informer le locataire par écrit et lui remettre un DPE mis à jour.

Réclamation et contestation

En cas de litige, le locataire ou le propriétaire peut se tourner vers les services de médiation ou déposer une plainte auprès du tribunal d'instance. Il est important de conserver tous les documents et correspondances liés à l'augmentation du loyer et au DPE. Ces documents pourront servir de preuve en cas de litige.

Organismes d'aide et conseils

De nombreux organismes d'aide et de conseils sont disponibles pour les locataires et les propriétaires. Ils peuvent fournir des informations sur les règles d'augmentation du loyer et du DPE, ainsi que des conseils pour la résolution de litiges. Voici quelques exemples d'organismes d'aide :

  • L'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : l'ADIL fournit des informations et des conseils sur les questions de logement, notamment sur les loyers, les DPE, et les procédures de médiation.
  • La CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) : la CLCV est une association de consommateurs qui peut aider les locataires à défendre leurs droits. Elle propose également des conseils et des services d'assistance juridique.
  • L'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) : l'UNPI est une association de propriétaires qui fournit des informations et des conseils sur la gestion locative, notamment sur les règles d'augmentation du loyer et du DPE.

Les règles concernant l'augmentation du loyer sans DPE sont complexes et peuvent varier selon les situations. Il est donc important de bien se renseigner et de connaître ses droits et obligations.